En quelques semaines, le terrain a bougé plus qu’en six mois. La SCHL a resserré son programme APH Select le 30 septembre, Québec a repoussé d’un an une partie du nouveau code de construction, l’essence continue de pousser l’inflation et le Québec s’est donné un gouvernement minoritaire le 5 octobre.
Pour qui développe un projet de multilogement locatif neuf ou s’y associe comme partenaire, chacun de ces éléments touche directement le montage financier d’un projet. Voici notre lecture, vue du chantier.
À retenir
- Le taux directeur est à 2,25 %, inchangé depuis octobre 2025, mais les taux fixes ont remonté avec les obligations de 5 ans.
- Depuis le 30 septembre 2026, les projets neufs financés avec APH Select doivent répondre à des critères énergétiques plus exigeants.
- Certaines nouvelles normes du code (sismique, accessibilité, bornes de recharge) s’appliqueront le 17 octobre 2027 plutôt qu’en 2026.
- L’inflation était de 3,0 % au Canada en août, tirée par l’essence et les loyers.
- Le bois-brique sur quatre étages répond bien aux pro forma actuels, mais ce n’est pas une formule unique. Le béton reste pertinent quand l’emplacement le justifie.
- Intégrer le constructeur au projet dès la conception devient primordial pour optimiser chaque projet à son maximum.
- La CCQ estime les besoins de la construction à 17 000 personnes par année d’ici 2030, alors que Québec prépare une révision à la baisse des seuils d’immigration.
Taux d’intérêt, une stabilité qui cache une autre réalité
La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre. C’est un septième statu quo de suite.
Sauf que ce n’est pas ce taux-là qui décide de la viabilité d’un projet locatif. Le financement à long terme suit les obligations du gouvernement du Canada de 5 ans, et celles-ci ont grimpé tout au long du mois d’août. Résultat, les taux fixes ont monté pendant que les manchettes parlaient de stabilité.
C’est pour cette raison que nous suivons chaque mois les taux hypothécaires de référence (CMB). Ce sont eux qui nous disent si un projet tient la route ou non.
APH Select, la barre énergétique est plus haute depuis le 30 septembre
APH Select reste le financement le plus avantageux pour le multilogement neuf. Ratio prêt-valeur pouvant aller jusqu’à 95 %, amortissement jusqu’à 50 ans, exigences de couverture de dette allégées.
Ce qui change pour les constructions neuves, ce sont les critères d’efficacité énergétique. Isolation plus sévère des murs, toits et planchers. Fin du chauffage au mazout et au propane au profit de solutions comme les thermopompes. Étanchéité à l’air renforcée, tests de dépressurisation obligatoires et échangeurs d’air haute efficacité.
Concrètement, le coût par porte augmente. Et ces critères doivent être intégrés dès la conception, pas ajoutés à la fin des plans. Un projet mal pensé en amont peut perdre des points, donc perdre ses conditions de financement. C’est là qu’un constructeur impliqué dès le départ fait toute la différence.
Code de construction, un an de répit pour certaines normes
Québec a prolongé d’un an la période transitoire du Code de construction. Les nouvelles dispositions sur la protection sismique, l’accessibilité et les bornes de recharge pour véhicules électriques entreront en vigueur le 17 octobre 2027 plutôt qu’en octobre 2026.
L’industrie avait sonné l’alarme. Selon un exemple présenté par un entrepreneur général, la nouvelle norme sismique aurait ajouté à elle seule environ 900 000 $ à un projet prévu à Québec.
Attention par contre, un report n’est pas une annulation. Certaines municipalités appliquent déjà le code 2020. Et tout projet qui démarrera après octobre 2027 doit être planifié dès maintenant selon les nouvelles règles.
Inflation et essence, la pression revient sur les coûts
L’inflation s’est maintenue à 3,0 % au Canada en août, et à 3,1 % au Québec. L’essence a augmenté de 22,8 % sur un an, alimentée par le conflit au Moyen-Orient.
Sur un chantier, ça se traduit vite. Transport des matériaux, carburant de la machinerie, livraisons. La hausse des loyers figure aussi parmi les facteurs qui soutiennent l’inflation, ce qui confirme que la demande locative reste bien présente.
Nouveau gouvernement, ce que nous surveillons
Le Parti Québécois a remporté 59 des 127 sièges et formera un gouvernement minoritaire. Ses priorités en habitation, le sort des programmes existants et l’application du code prendront quelques mois à se préciser.
Un gouvernement minoritaire doit composer avec les oppositions, ce qui peut ralentir certaines décisions. Pour les promoteurs et leurs partenaires, c’est une couche d’incertitude de plus à court terme. Nous suivrons les premières annonces de près.
Immigration et main-d’œuvre, un équilibre à trouver
La construction au Québec manque déjà de bras. La Commission de la construction du Québec (CCQ) estime que l’industrie devra accueillir environ 17 000 personnes par année d’ici 2030. Elle souligne aussi que, dans plusieurs métiers, le nombre de diplômés ne suffit pas à combler les besoins des chantiers.
De son côté, le nouveau gouvernement a annoncé une nouvelle planification de l’immigration dans ses 100 premiers jours. Les orientations présentées visent à réduire de moitié l’immigration temporaire et à ramener l’immigration permanente d’environ 45 000 à 35 000 personnes par année. Le gouvernement explique vouloir arrimer ces seuils à la capacité d’accueil du Québec en matière de logement, de français et de services publics.
Certains secteurs seraient préservés, comme l’agriculture, le manufacturier, certaines régions et la santé. La place qu’occupera la construction dans cette planification reste à préciser.
Il faut aussi garder une chose en tête. Pour l’instant, rien de tout ça n’est en vigueur. Le plan d’immigration adopté avant l’élection demeure le cadre officiel jusqu’au dépôt du nouveau.
Pour un constructeur de logements locatifs, l’enjeu se joue des deux côtés. Moins de main-d’œuvre disponible peut allonger les échéanciers et faire monter les coûts. Une croissance démographique plus lente peut aussi modifier la demande locative dans certains secteurs. Les deux effets méritent d’être suivis de près, région par région.
De notre côté, nous misons sur ce que nous contrôlons. Recruter et former localement, garder nos équipes, et planifier chaque chantier avec des échéanciers réalistes dès la conception. Nous suivrons le dépôt du plan d’immigration avec attention, et nous souhaitons que la réalité des chantiers fasse partie de la discussion.
Ce que ces conditions changent pour le multilogement privé
Mis bout à bout, ces éléments demandent plus de rigueur que jamais dans le montage d’un projet locatif neuf. Taux fixes plus élevés, coûts de construction en hausse, exigences énergétiques plus strictes. La marge entre une bonne et une moins bonne décision de conception est plus mince qu’avant.
C’est pourquoi il devient primordial d’avoir un constructeur intégré au projet dès le départ. Quand celui qui bâtit participe à la conception, chaque choix est validé en fonction des coûts réels, de la durée du chantier et des exigences de financement. On évite les mauvaises surprises en cours de route et on va chercher le plein potentiel du projet, pour le promoteur comme pour ses partenaires.
Notre façon d’aborder la période
Nous ne voyons pas ce contexte comme un mur, mais comme un moment où il faut être plus précis que jamais.
Aujourd’hui, nous privilégions des projets de quatre étages en ossature bois et brique. Dans le contexte actuel, c’est l’approche qui colle le mieux à nos pro forma. Selon nos analyses, elle permet d’économiser de 10 à 15 % sur le coût total de construction par rapport au béton, avec un chantier plus court et des loyers mieux arrimés au rythme d’absorption des secteurs où nous bâtissons.
Ce n’est pas pour autant une formule unique. Le bois-brique est la bonne réponse au marché d’aujourd’hui, pas une règle permanente. Chaque terrain a sa propre équation, et quand l’emplacement le justifie, nous construisons en béton. Ce n’est pas parce qu’un terrain est zoné pour 15 étages qu’il faut en bâtir 15, et l’inverse est aussi vrai.
C’est là que notre modèle intégré, de la construction à la gestion locative, prend tout son sens. Parce que le constructeur fait partie du projet dès le départ, chaque décision de conception est validée en fonction des coûts réels, de l’échéancier et de la réalité du marché locatif.
Et quand le marché nous envoie un signal, nous ajustons. Rapidement, et sans ego.
Nous reviendrons dans un prochain article sur la façon dont nous choisissons entre le bois-brique et le béton, et sur ce que ce choix change pour un partenaire.
Questions fréquentes
Depuis le 30 septembre 2026, les constructions neuves doivent respecter des critères d’efficacité énergétique plus élevés pour obtenir les points du volet énergie. Les immeubles existants ne sont pas touchés par ce changement.
En partie. Les dispositions sur le sismique, l’accessibilité et les bornes de recharge s’appliqueront le 17 octobre 2027. Certaines municipalités appliquent toutefois déjà le code 2020.
Personne ne peut le garantir. Les taux fixes dépendent des obligations de 5 ans, influencées par l’inflation mondiale et le prix du pétrole, des facteurs que la Banque du Canada ne contrôle pas.
Pas nécessairement. Dans le contexte actuel, pour des immeubles de quatre étages, le bois-brique colle souvent mieux au pro forma. Le choix dépend toutefois de plusieurs facteurs, comme l’absorption du secteur, les coûts de construction, la durée du chantier et la capacité de payer des locataires. Quand l’emplacement le justifie, le béton demeure une option.
Parce que les coûts, les normes énergétiques et les conditions de financement laissent moins de place à l’erreur. Un constructeur impliqué dès la conception valide chaque choix en fonction des coûts réels et de l’échéancier, ce qui permet d’optimiser le projet à son maximum.
C’est encore à préciser. Le nouveau gouvernement doit déposer sa planification dans ses 100 premiers jours. D’ici là, le plan adopté avant l’élection demeure en vigueur.
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